Ипотека в Болгарии. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

Доступные цены на недвижимость давно привлекают иностранцев в Болгарию. Местный рынок жилищного кредитования тоже неплохо развит – ипотеку выдают, ставки сравнительно низкие. И всё же кредитами пользуются в основном сами болгары. Почему? Могут ли иностранцы рассчитывать на финансирование? Разбираемся вместе с экспертами. Кредиты на недвижимость в Болгарии

Рынок недвижимости Болгарии достойно справляется с кризисом: жильё в стране стремительно дорожает, а количество сделок растёт.

Покупатели активизировались. Местные жители опасаются роста цен и спешат обезопасить сбережения от возможной инфляции. Многие, столкнувшись с необходимостью самоизоляции, захотели расширить жилплощадь. Ещё одним стимулом к сделке стало желание приобрести собственное место для отдыха на море, ведь в условиях ограничений путешествовать за рубеж стало сложнее.

Курортную недвижимость в Болгарии покупают и иностранцы. Жители Центральной Европы и соседних стран могут доехать сюда на автомобиле и не зависят от авиаперелётов. Впрочем, россиян в страну тоже пускают, а авиасообщение уже восстановлено.

Разнообразие условий банковского финансирования и исторически низкие процентные ставки повышают интерес покупателей недвижимости. Общая доля сделок с привлечением заёмных средств постоянно растёт.

По данным Болгарского народного банка, в октябре 2021 года средняя ставка по ипотечным кредитам в стране составила 3,05%.

Изменение ставок по ипотечным кредитам в Болгарии. Источник: The Global Economу (1)

Среди крупнейших кредиторов Болгарии можно назвать:

  • DSK Bank
  • UniCredit Bulbank
  • United Bulgarian Bank
  • Eurobank Bulgaria (Postbank)

Дарья Борзова Oazis Realty

Подавать заявку на ипотеку можно в любой банк Болгарии. Я советую клиентам обращаться к тем кредиторам, которые представлены в регионе расположения недвижимости.

Ипотека для иностранцев

Всех заявителей можно разделить на три категории: граждане Болгарии, иностранцы-резиденты с ВНЖ и доходами на территории Болгарии и нерезиденты (граждане других стран, не имеющие ВНЖ и подтверждённых доходов).

Гражданам Болгарии банки предлагают финансирование до 85–90% стоимости жилья. Для местных жителей ставки по кредитам стартуют с отметки 2,3% годовых.

Иностранцев-резидентов также охотно кредитуют, ведь эти люди делают вклад в экономику страны и платят там налоги, да и проверить такого клиента на благонадёжность несложно. Максимальный размер ипотеки для иностранца-резидента – 70% от оценочной стоимости недвижимости. Процентные ставки существенно выше, чем для местных, – от 7,5% годовых.

Читайте также  Как взять итальянскую квартиру в кредит без участия банка

Заявки иностранцев без ВНЖ банки предпочитают отклонять. Нерезиденты, которые не могут доказать тесную связь с Болгарией и не имеют доходов на её территории, относятся к группе риска (с точки зрения местных банков).

Людмила Шабанина New Estate Bulgaria

В последние годы финансовые организации всё реже одобряют заявки на ипотечный кредит иностранцам. Люди без ВНЖ сегодня испытывают трудности даже с открытием счёта в местных банках.
Причины – новые европейские директивы и ужесточение мер по борьбе с отмыванием денег. На ситуацию влияет и предстоящее вступление Болгарии в еврозону, которое, как ожидается, произойдёт в ближайшие два года, и последующий переход на другую валюту.

Дарья Борзова Oazis Realty

На получение кредита в банке Болгарии сегодня может рассчитывать гражданин Болгарии или другой страны ЕС с подтверждённым доходом выше среднего уровня. С последнего трудоустройства должно пройти не меньше шести месяцев.

Некоторые банки Болгарии разрабатывают специальные продукты для кредитования нерезидентов. Например, предложение банка UniCredit можно посмотреть здесь. Однако чтобы воспользоваться предложением, необходимо явиться в банк лично (или отправить доверенное лицо), при этом высока вероятность отказа.

Требования банков к заёмщикам

На дату подачи заявления о предоставлении ипотечного займа клиент должен быть старше 21 года, а к моменту окончания выплат – моложе 65 лет.

Банки Болгарии попросят представить кредитную историю. Если займов у клиента не было, можно приобрести кредитную карту и постоянно погашать по ней задолженность. Это поможет банку оценить вашу кредитоспособность.

Важно! Для проверки платёжеспособности банки могут потребовать, чтобы заёмщик открыл депозит в размере шести ежемесячных платежей.

Больше шансов получить кредит у тех, кто

  • трудоустроен в Болгарии или странах ЕС и имеет подтверждённый легальный доход выше среднего уровня;
  • имеет стабильный и легальный высокий доход из других источников;
  • исправно платит налоги;
  • имеет подтверждённую кредитную историю;
  • уже владеет объектом недвижимости в Болгарии.

Людмила Шабанина New Estate Bulgaria

Гораздо больше шансов на одобрение заявки у иностранцев с ВНЖ и высокими доходами на территории страны, которые исправно платят налоги. Дополнительным плюсом станет уже имеющаяся недвижимость в Болгарии.

Дарья Борзова Oazis Realty

Некоторые банки выдвигают иностранцам требование привлечь созаёмщика или поручителя – гражданина Болгарии. Однако важно помнить, что банк рассматривает гражданина Болгарии как основное ответственное лицо по кредиту, со всеми вытекающими последствиями.

Читайте также  Проблемы ипотеки нежилых зданий (помещений)

Требования банков к недвижимости

При оформлении ипотеки тип недвижимости не имеет значения. Это может быть дом или квартира, первичное или вторичное жильё. Главное условие – обязательная оценка и высокая ликвидность объекта.

Банку важно знать, можно ли будет быстро и по выгодной цене продать недвижимость, если заёмщик перестанет выплачивать долг. Поэтому оформить кредит на нетиповые объекты, ликвидность и реальную рыночную стоимость которых трудно оценить, будет проблематично. Получить деньги под квартиру гораздо проще, чем под дом в сельской местности. При этом можно оформить кредит под строительство собственного дома или даже ремонт уже существующего.

Для получения ипотечного займа обязательным требованием будет объективная оценка и заключение сертифицированного эксперта. Специалист должен подтвердить, что стоимость объекта соответствует указанной.

Людмила Шабанина New Estate Bulgaria

Большинство банков имеют свой список специалистов, чьи отчёты они принимают. Если стоимость объекта по оценке эксперта оказалась ниже, банк уменьшит размер предоставляемой ссуды пропорционально этой разнице.

Дарья Борзова Oazis Realty

Ликвидность объекта – одно из самых важных условий при рассмотрении заявки. Банк проводит обязательную оценку недвижимости для определения суммы, которую он готов предоставить в каждом конкретном случае. Выезд эксперта на место стоит от €50 до €150.

Банки Болгарии дают кредиты только на те жилые объекты, которые получили акт-образец 14. Это означает, что основной этап строительства завершён (конструкция здания возведена, есть крыша, здание разделено на отдельные квартиры).

Список документов

Требования к документации зависят от статуса заёмщика, но в большинстве случаев потребуются:

  • заявление о выдаче кредита;
  • копия паспорта;
  • свидетельство о браке или разводе (для тех, кто вступал в брак);
  • справка о доходах;
  • выписка с банковского счёта за последние шесть месяцев, подтверждающая задекларированные доходы;
  • справка об отсутствии задолженностей по кредитам и рекомендательное письмо от банка, услугами которого пользуется заявитель;
  • справка из налоговой об уплате налогов за последний год;
  • выписка с места работы с указанием должности и зарплаты за последние три – шесть месяцев;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • предварительный договор купли-продажи недвижимости;
  • справка об отсутствии обременений у недвижимости (ареста, залога и т. п.).

Внимание! Документы подают в оригинале, а также в переводе на болгарский язык. Все переводы нужно юридически заверить в соответствии с международными стандартами.

Читайте также  Процедура приобретения недвижимости на Кипре

Обычно банк рассматривает заявку одну-две недели. В простых случаях решение о выдаче кредита могут принять и за пару дней.

Типичные условия ипотечного кредитования иностранцев в Болгарии

Валюта кредита

Евро, болгарские левы

Сумма кредита

60–70% от цены объекта

Срок ипотеки

5–20 лет

Кредитная ставка

Плавающая, в зависимости от суммы, срока договора, качества обеспечения (от 7,5% для иностранцев)

Возраст заёмщика

От 21 до 60 лет (мужчины), до 65 лет (женщины)

Досрочное погашение кредита    

Предусмотрен штраф до 5% от оставшейся суммы

Максимальный срок возврата ипотечного займа составляет 20 лет. Если заявителю больше 40 лет, возможный период выплат сократится. Обычно банки предлагают несколько сроков кредитования, что позволяет выбрать наиболее подходящий размер ежемесячного платежа.

Ставка по кредиту может состоять из двух компонентов: фиксированного процента и плавающего индекса (Sofibor для кредитов в левах и Euribor для евро). Плавающая часть меняется и влияет на размер ежемесячных взносов и итоговую сумму выплат.

На протяжении срока кредитования заёмщик также обязан платить комиссию за обслуживание кредита в размере до 0,5% от суммы основного долга.

Дополнительные расходы

У заявителя будут следующие расходы.

  • Сбор за оформление ипотеки – €30–75
  • Оценка недвижимости – €50–150
  • Обязательная страховка объекта – €100–300 в год
  • Страхование жизни заявителя – €100–300 в год
  • Комиссия за обслуживание счёта – до 0,5% от суммы основного долга
  • Комиссия за юридическое сопровождение и регистрацию договора ипотеки у нотариуса – €30–50

Если вы хотите купить недвижимость в Болгарии в кредит, оставьте заявку на Prian.ru. Компании – партнёры нашего портала подберут объекты по вашим требованиям и проконсультируют по вопросам получения кредита.

Фото: Unsplash (Angel Balashev)

Источники: 1) The Global Economу